ブログ｜熊本市エリアの不動産・賃貸・管理｜株式会社安武商店

11月17日付の住宅新報によりますと、自民党のちんたい議連が民泊の決議案をまとめたといいます。

内容は「民泊新法における営業日は年間180日とする」、

「民泊を管理する事業者は宅建業、旅館業、旅行業、管理業の登録者とする」、

「空き家を活用し、簡易宿所とする場合は既存とは別類型で法制化する」、

「民泊転用促進助成制度の新設を求める」の4点。

この決議案は来年の常会に提出されるということで、早ければ来年には民泊新法が出来上がる可能性があるようです。

今まで熊本では民泊営業は物件を簡易宿泊所として登録しなければ出来ませんでした。

AIRbnbに熊本の民泊も掲載されていますが、簡易宿泊所許可のない賃貸マンションの一室が載っていることがあります。

おそらく現時点で賃借人が闇民泊を営業しているのでしょうが、新法が可決されると堂々営業が可能になりますね。

不動産業者はこれから民泊事業主へ物件を仲介することは珍しくないでしょう。

それを見越してか、民泊物件.COMという民泊物件の検索サイトも登場しています。

民泊を管理する可能性がある宅建業者として、これからも民泊の動きから目が離せません。

弊社で絶賛販売中の薄場1丁目土地へ看板を取り付けに行ったところ、

イオンタウン西熊本がオープンしていました！！（11月11日オープンでした）

新しくオープンしたのはA街区と呼ばれる区画で、JR西熊本駅の北側部分。

飲食店が5店舗、スイミングクラブ、ペットショップ、100円ショップ、衣料店など19店舗が軒を連ねています。

JR西熊本駅の開業に伴い、ますます便利で暮らしやすくなった西熊本地区。

弊社が販売中の土地は西熊本駅開業前の価格水準なのでお得ではないでしょうか。

気になる方は売買物件の薄場１丁目土地をチェックしてくださいね。

売却依頼があった土地の境界確定のために隣地の所有者を調べていた時の事です。

隣地の登記簿を挙げてみると、出ました！旧住所！

自治体が住所を分かりやすくするために住居表示を整備したり、市町村の合併等で住所が変わってしまうことがあります。

日常生活でも、古い友人に手紙を書こうと思ったら旧住所しかわからない、
カーナビに住所を入れたけど旧住所だったので目的地が出てこない等、新住所を調べたいと思う場面は少なからずありますよね。

旧住所から新住所を調べるには自治体に電話で尋ねる方法があります。

例えば熊本市だと地域政策課が担当しています。

すごく優しく対応してくださるので、新住所がわからなくて困っている方は参考にしてみてくださいね。

熊本地震後、あちこちでみなし仮設住宅という言葉を耳にされると思います。
皆さんご存知の通り、罹災証明が、物件の取り壊しが決まっている半壊世帯、大規模半壊世帯、全壊世帯の方が対象で、

利用者が自ら選んだ民間の賃貸住宅を、熊本県・熊本市が最長2年間借り上げて住まいを補償してくれるというものです。

しかし、みなし仮設住宅として提供された物件が圧倒的に少なかったため、

熊本県・熊本市が1戸当たり57万6千円まで地震災害復旧工事費用を負担するので、地震被害がありながらも居住可能な物件は

みなし仮設住宅として提供してくださいと呼びかけて始まったのが補修型みなし応急仮設住宅です。

補修型みなし応急仮設住宅は当然地震被害を受けているので、みなし仮設住宅として契約をするには構造安全性の確認が不可欠になります。

平成28年5月31日までに、宅建協会へ補修型みなし応急仮設住宅として登録していた物件は、国から調査員を派遣してもらい、無料で構造安全性の確認が出来ていました。

しかし、それ以外の物件は、個別に自費を持って建築士等に物件の構造安全性を確認してもらわなくてはいけません。

今回、補修型みなし応急仮設住宅として熊本市に申し込みたい物件があったので、まずは物件の安全確認から行うことになりました。

弊社は数年前より、木造住宅耐震普及協会という住宅の耐震調査をする協会の協会員であり、

過去にも複数の物件にて耐震調査をしてもらっていた経緯から、要確認の物件の調査を協会へ依頼しました。

依頼してから１週間という速さと、3万円という価格にて本日、物件の安全確認をしてもらいました。

確認結果はOKでほっと一安心です。

こちらの物件においては既にみなし仮設住宅として入居中ですので今から工事に取り掛かるのみです。

しかし業者さんが忙しくて工事の予定がまだ決まらないことが目下の悩みです。

弊社の管理物件で、まだ震災復旧工事が完了していないものがいくつかありますが、

先日某物件のエントランスタイル張替え工事がようやく完了しました。

この物件はこれで共用部分の震災復旧工事はやっと完了です。

地震からおよそ7ヶ月かかりました・・。

その間に行った共用部分の主な工事は以下の通り。

エレベーターが止まった→エレベーターの部品を交換、エレベーターが復旧

断水した→受水槽の割れが原因だったので、受水槽をFRP塗装により修復

建物内外にクラックが入った→梁と柱は無事だったので壁はリペアミックス(モルタル補修材)により補修

※構造上主要な部分の被害の場合は一級建築士と修繕計画を立てましょう！

エントランスタイルが割れた→タイルの張替

震災後はリフォーム業者がなかなか捕まらずに入居者様たちにご不便を掛けていましたが

震災後もお引越し等されずにお住い頂いたことに感謝です。

まだ復興半ばですが、がんばろう熊本の精神で頑張っていきましょう！

賃貸住宅管理業者の登録制度とは、平成23年に12月に国土交通省が賃貸住宅の管理の適正化を図る目的で創設したものです。

賃貸住宅の管理業とは免許が不要の業種なので、無知で粗悪な管理業者が蔓延しないように、という意味で創設されたのだろうと思います。

弊社も全国で2023番目というかなり早い段階で賃貸住宅管理業者の登録を受けており、毎年、国土交通省に管理業務の実績を報告しています。

その賃貸住宅管理業者の登録制度が平成28年9月より改正され、業者登録の関門ができました。

それは家主さんより賃貸住宅の管理を受託する際に、賃貸不動産経営管理士又は6年以上の実務経験者による重要事項説明書が必要となったことです。

宅建業者には宅地建物取引士が一人必要なように、管理業者には賃貸不動産経営管理士が一人必要ということになりますね。

ちなみに弊社の社員は上記要件を満たしていますので、安心して管理をお任せください。

室内でペットと共に暮らすというのはいいものですよね。

しかし、ペットを迎え入れる前に室内をしっかりと保護しておかないと、

部屋中がキズ・シミだらけになり高額の原状回復費を請求されるなんてことになりかねません。

本日はペットを飼う前に実践したいお部屋の保護方法についてご紹介します。

①床に敷物を敷く

ペットの爪でフローリングを傷つけないように床には敷物を敷きましょう。

水がこぼれたりすると、敷物を通じてフローリングに水が浸透しますので、CFシートなど防水性の高いものがお勧めです。

CFシートはホームセンターやインターネットで購入することが出来ます。（8,000円～／6畳）

②壁や柱に保護シートを張る

ネコちゃんは壁や柱で爪とぎをする習性がありますので、事前に保護シートで養生しておきましょう。

保護シートもCFシートと同様、インターネットやホームセンターで購入できます。（1000円～／1㎡）

壁・柱と床をきちんと保護してペットを迎え入れると退去後の原状回復費用はご心配無用ですよ。

特にネコちゃんと生活をされる方はぜひ試してみてくださいね。

本日は自社物件の集合ポストのメンテナンスをしてきました。

前オーナーがチラシの投函を防ぐために貼ったとみられるガムテープのこびりつきや、

前住人が貼ったままにしているネームシールなどの残骸で歴史を感じるような集合ポストになっていました。

そこで今回準備したのがシールはがし（LOCTITE(ロックタイト) 強力粘着剤はがし 220ml　800円位）と

左官用へら（スクレイパー　150円位）と養生テープ（100円位）です。

シールはがしを吹きかけてへらで擦るという単純作業ですが、まずシールはがしの強烈な臭いに驚きました。

シンナー臭のような強い臭いなので十分に換気を行いながら作業することをお勧めします。

そして左官用のへらですが、今回は金属へらだったので、強くこすると若干キズが入っちゃいました。

キズ防止のためにはプラスチック製のへらをお勧めします。（今回は金属へらに養生テープを巻いて使用しました）

ポスト10個分くらいがピカピカになったところで時計を見たらなんと一時間以上かかっていました。

本日は時間があまりなかったのでシール剥ぎはそこまでで切り上げ、仕上げに空室のポストに養生テープで蓋をして完了しました。

続きはまた後日しようと思いますが、ピカピカになっていないポストをお使いの入居者様には若干申し訳ない思いをしながら帰社しました。

次からはしっかり時間をとってメンテナンスに繰り出そうと思いました。

皆さんも実践されるときは参考にしてくださいね。

今週になり一気に冷え込んできましたね。

本日の出社時の気温はなんと7℃！

先週に比べて一気に5℃くらい下がりました。

今からますます冷え込んでくると心配なのが水道管の凍結・破裂ですよね。

本日はその対策についてご紹介致します！

～凍結防止方法～

①翌朝が冷え込みそうな時は、夜寝る前に蛇口を少しひねり、水を出しっぱなしにしましょう。量はわずかでもかなり効果的です。

②水道管がむき出しになっている場合は事前に保温材などで水道管を巻き、保護しましょう。

　特に室外に洗濯機置き場がある物件は、洗濯機用の蛇口が凍結して破裂する恐れもあります。

　洗濯機用の蛇口は使用のたびに閉める、冷え込みが激しいときは蛇口にタオルを巻くなどして保護しましょう。

　(タオルを巻く際は、タオルが濡れると凍結の原因になりますので濡れないように防水してください。）

③給湯器の給水管がむき出しになっている場合、布や保温材を巻き、保護しましょう。

　給湯管が凍結するとお湯が出なくなります。

～凍結してしまったら～

凍結した給水管にタオルをかぶせ、上からぬるま湯をかけて凍結部分を溶かしてください。

ぬるま湯ではなく熱湯をかけると水道管が破損する恐れがありますので注意が必要です。

弊社の管理物件では、室外に洗濯機置き場がある物件で、洗濯機用の蛇口が凍結する事故が多いように思います。

洗濯機の蛇口を閉めていなかったせいで、洗濯機の給水ホースが凍結・破裂し、物件が水浸しになったケースも御座いました。

皆さんも水道管の凍結にはご注意くださいね。

昨日(10月31日）、ユネスコの評価機関が八代妙見祭を無形文化遺産に登録するよう勧告したとの発表がありました。

11月28日からエチオピアで開かれるユネスコ政府間委員会で登録が決定される見込みだそうです。

関係者の皆様、地元の皆様、おめでとうございます！

弊社取扱いの売地が妙見宮の目の前にあり、毎年、祭りの際には土地貸出しの窓口している関係で

弊社も陰ながらに応援させて頂いておりました。

正式に登録が決定されれば、妙見宮付近の土地の希少性が増すのではないか、

そうひそかに思っていた今日でした。

本日は集合住宅で頻繁に発生する騒音トラブルの解決方法として防音対策をご紹介致します。

①足音などが階下へ響かないための対策

フローリングの上に防音床材を引きましょう。

防音床材には次のような種類があり、ホームセンターやインターネットなどで購入が出来ます。

ラグ(3万円～／6畳）ジョイントマット・コルクマット（1.5万円～／6畳）防音カーペット（4万円～）防振マット(5万円～）

②隣人の話し声やテレビの音が聞こえる

隣室側に大きな家具や本棚を配置してみましょう。それだけでも壁からの騒音は緩和されます。

それでも音が気になる方は防音壁を設置してみましょう。吸音材と遮音材を組み合わせたタイプが効果的です。

防音壁材もインターネットで購入できます。（価格目安16万円／6畳分）

③通行人の話し声がうるさい・車や電車の走行音がうるさい

共用部・道路からの騒音は「窓」から入ってくることがほとんどです。

カーテンを防音カーテンに変えるだけで10～15デシベルの音を吸収する効果があります。

それでも防げない騒音には壁の防音と同じく窓用の防音ボードを利用してみましょう。

いかがでしょうか。騒音にお困りの方は是非とも実践されてみてくださいね。

昨日は全国賃貸不動産管理業協会の研修会に行ってきました。

協会では毎年、全国共通の研修を行っているのですが、今年のテーマは「相続」と「家賃滞納」についてでした。

～ 「相続」について～

〇高齢化社会により現在総人口の約26％が高齢者であり、今後も増加する見込み

〇相続トラブルの約75％が相続財産5,000万円以下である(相続トラブルは富裕層に限られない）

〇平成27年1月1日に税制改正があり、遺産に係る基礎控除額が従前の4割に減少したため相続対策の必要性が増える

〇貸主又は借主が死亡した場合、貸主又は借主の地位も相続人に継承される

〇相続トラブル回避のための遺言の重要性

〇高齢により判断能力が低下した場合の財産管理方法として民亊信託という方法がある

～「家賃滞納」について～

〇家賃滞納の未然防止策　①契約時に借主へ家賃の支払義務をよく説明する　

　　　　　　　　　　　　②賃貸物件の維持管理を適切に行うことにより、借主へ家賃の支払義務の正当性を確保する

〇家賃滞納があった際の手続き方法

〇契約解除・明け渡しの方法

〇滞納家賃回収方法

ざっとこういった内容でした。

管理会社として日常的にこなしている業務ですが、今回の研修は改めて業務内容の見直しが出来るいい機会でした。

研修内容を詳しく知りたい方は個別にご対応しますのでお問合せくださいね。

物件管理をしていると頻繁に水漏れ事故にあいます。

ひとえに水漏れと言っても水道の付け根や配管の継ぎ目からから水がポタポタ落ちるパッキン・水道機器系に問題があるものから

上下の階をまたいで水が伝う大規模なものまでその種類は様々です。

昨日も水漏れがありました。

某物件ではお風呂の水が下の階へポタポタ落ち、某物件ではトイレの手洗いの露出排管より水が漏れていました。

トイレの手洗いの排管はパッキンの劣化だろうとタカをくくり、モンキーレンチでナットを回すと

グシャッと排管自体が壊れてしまいました。鋼管ですが排管が腐っていたんでしょうね。

なんせ築年数が35年くらいのマンションですから。

鋼管ごと交換して工事は完了しました。

某物件のお風呂の水の件は業者と見に行ったのですが、ここも古い物件なので、

浴槽の下のコンクリートの床が割れているのが原因なのか、洗い場のタイルが割れているのが原因なのか、

もしかしたら排水管が途中で割れているのか・・・。

原因を一つずつつぶしながら調査するしかありません。

しかし下の人が不在のため水を流して試してみるわけにもいかず、目視でひび割れを確認するに留まりました。

コンクリートのひび割れが原因という可能性が高いのでその補修をすることになると思いますが、

補修方法に関してはまだ未定のため、こちらは解決までにまだ時間がかかりそうです。